不動産に関する業務のご案内です。

不動産登記とは、皆様の大切な財産である土地や建物の所在・面積のほか、所有者の住所・氏名などを
公の帳簿（登記簿）に記載し、これを一般公開することにより、権利関係などの状況が誰にでもわかるようにし、
取引の安全と円滑をはかる役割をはたしています。

不動産の売買については、売買契約を結んだだけではその不動産の名義が勝手に変わるということはありません。
流れのイメージは以下の通りです。

1. 売買契約を締結
2. 後日売買代金の決済日に売主、買主双方が不動産の引渡しと売買代金の支払い(同時に実施)
3. 不動産の名義を売主から買主に変えるために登記所（法務局）へ名義書換の手続き（登記手続）をする

以上が一般的な不動産売買の流れとなります。

しかし、買主は売買代金を支払ったからといって、その領収書を登記所（法務局）へ持っていけば
名義を書き換えてくれるといったものではありません。
そんなに簡単に不動産という高額な財産の名義は書き換えられないのです。
登記所（法務局）が、売主本人が間違いなくその不動産を買主に売却したということを確認した上で
名義の変更の手続きを行うことになるのです。
裏返して言うと、「売主本人が間違いなくその不動産を買主に売却したということ」を登記所（法務局）が」
確認できない限りは名義の変更は行われないということです。
登記所（法務局）では売主・買主双方から提出された書類によって間違いないことを確認することになっています。
よって、書類不足や間違いなどがあった場合、登記所（法務局）では名義の変更の手続きは
却下されることになります。
ということは、買主は代金を支払ったにもかかわらず、名義を書き換えてもらえないことになります。

このようなリスクを事前に防ぐためにも、我々司法書士という登記手続の専門家が決済日に立会った上で、
買主へ間違いなく名義変更ができる書類が揃っていることをその場で確認後に
初めて代金の決済が行われるというのが一般的な不動産取引の慣習です。

不動産の所有者に相続が発生した場合、相続人への所有権等の移転登記が必要になります。
相続登記をしないまま放っておくと，後々不利益を受ける恐れがあります。
例えば、相続登記をしないうちに相続人に相続が発生してしまうと、当初予定していたような
相続登記ができなくなったり、様々なトラブルになりかねません。
なるべく早く済ませておいた方が良いでしょう。

当事者の一方（贈与者）が相手方（受贈者）に財産を無償（タダ）で与えるという契約です。
不動産の場合は親子間、夫婦間、親族間での贈与が多く、また不動産の一部を贈与する場合が多いようです。
例えば、「今住んでいる父名義の土地、建物の１０分の１を息子に贈与しておきたい」
このような場合であれば、１０分の１だけ息子の名義を入れていくことになるでしょう。
このような時にも登記所（法務局）では父・息子双方から提出された書類によって、父本人が間違いなくその不動産を
息子に贈与したということを確認した上でないと名義の変更は行われません。
ですから、贈与に関しても我々司法書士事務所にご依頼をされる方が結構いらっしゃいます。

遺言とは、その人の生前における最終の意思をあらわすものです。
その人の自由な意思により、自分の財産を処分でき、その人の死後にその意志を実現するために法律によって
認められた制度です。
また、財産に関することだけではなく、認知や後見人の指定等の身分に関してもその人の意思を尊重し
実現することが認められています。
遺言も種類が分かれていますがトラブルが起こりにくい公正証書遺言が多く使われています。
これは、証人２人以上の立会いが必要になりますが遺言者が口で言うのを公証人が筆記するものです。
遺言の原本は公証人役場で保管されているため紛失のおそれもなく、遺言執行が容易なのが特徴です。
司法書士に依頼すれば証人も司法書士が兼ねる形になるので
遺言者が他に証人を探す手間も要りませんし、事前に遺言者と打ち合わせをして遺言書の原案も作成しますので
お客様の希望に近い形で遺言証書を実現できるでしょう。

土地を貸して地上に建物を建てさせ、賃料をいただくことにした。
農地を貸して他人に耕作させ、小作料をもらっている。
居宅等建物を貸して賃料を得たい。

以上のような、土地の運営については地上権や、貸借権が発生し、土地を貸して建物を建てさせた場合は
存続期間が30年以上の契約が必要となります。
たとえ当事者間で「10年間」と取り決めても30年未満は30年となります。

但し、例外もあります。 例えば事業用借地権を設定する場合は、１０年以上５０年未満であれば更新もなく、期限満了後に
土地は更地になって貸主に返却されます。
（借地借家法が改正されて、平成２０年１月１日から上記のようになりました。以前は事業用借地権の
適用最長期限は１５年でした。）

借地借家法や農地法を知らないで貸すと、とんだことになります。

これらの法律については当事者が約束を交わしても、内容によっては当事者の約束は無効とみなされ、
法律が優先する（これを強行法規または強行規定と言います）場合が多いので、土地を貸そうとしたり、
建物を貸そうとする場合は必ず専門家に予め相談しておく必要があります。

トラブルに巻き込まれる前にまずは知ることも大事です。
その他、お悩みの方、より詳しい内容につきましては当事務所にまずは ご相談ください。